VAT: Czy ustalona w decyzji administracyjnej wartość nieruchomości zamiennej – jest kwotą obejmującą podatek VAT ?
Zdarzają się przypadki, że osoba wywłaszczona z nieruchomości, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, decyduje się na tzw. nieruchomości zamienne. Dla takiej osoby, jeśli jest podatnikiem VAT, ale także dla jednostki samorządu terytorialnego, gdy idzie o skutki w zakresie podatku VAT – przejście prawa własności nieruchomości zamiennej, to „nie lada” wyzwanie.
Co mówią przepisy ?
W praktyce wygląda to w ten sposób, że w odniesieniu do danej nieruchomości wydaje się dwie decyzje administracyjne. Pierwsza jest wydawana na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Jest to decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z chwilą, gdy ta decyzja staje się ostateczna, dochodzi do przejścia – z mocy prawa – prawa własności do danej nieruchomości. Decyzja ta jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Dopiero w dalszej kolejności jest wydawana decyzja o ustaleniu należnego odszkodowania. W tej materii zastosowanie znajdują już przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: NierU).
Zgodnie z art. 131 NierU – w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. W praktyce zatem były właściciel otrzymuje drugą decyzję. Decyzja ta po pierwsze, ustala wartość należnego temuż właścicielowi odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Po drugie, jeśli wyraził zgodę na otrzymanie nieruchomości zamiennej – decyzja ta ustala wartość nieruchomości zamiennej. Po trzecie, ustala wartość dopłat, gdyż rzadko zdarza się tak, aby obie nieruchomości były o identycznej wartości.
A co na to ustawa podatkowa ?
Ustawa o podatku od towarów i usług (dalej: VatU) – nie reguluje tej kwestii w żaden szczególny sposób. Oznacza to, że były właściciel – na ogół – musi zmierzyć się z podwójnym problemem. Po pierwsze, musi odpowiedzieć sobie na pytanie, czy ma wystawić fakturę VAT za swoją nieruchomość, a jeżeli tak – to w jakiej kwocie ? Musi też zmierzyć się z kolejnym, o wiele trudniejszym, dylematem. Chodzi mianowicie o to, że bardzo często gminy wystawiają i przekazują do takiego podatnika fakturę VAT. Najczęściej wynika z niej, że do ustalonej w decyzji wartości nieruchomości zamiennej – gmina doliczyła podatek VAT. Czy słusznie ? Moim zdaniem – nie.
A może by tak „rachunkiem w stu” ?
Jeżeli dochodzi do typowej dostawy towarów, tj. mającej przykładowo postać umowy sprzedaży nieruchomości, to problem w zasadzie nie istnieje. Nie budzi bowiem wątpliwości teza, że cena ustalona w umowie, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, jest ceną brutto. W tym zakresie organy podatkowe, jak też sądy oraz doktryna powołują przepisy ustawy o cenach. Jak wynika bowiem z art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług – w „cenie” uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym.
Czy powyższą regułę możemy zastosować, gdy „cena” została ustalona w decyzji administracyjnej ? W szczególności chodzi o te przypadki, w których:
- rzeczoznawca wydając w toku postępowania administracyjnego operat, wskazał, że podana przez niego wartość nieruchomości zamiennej – nie obejmuje podatku VAT, a
- kończąca to postępowanie decyzja administracyjna – w swojej sentencji tę właśnie kwotę powiela.
Z takimi sytuacjami mamy do czynienia najczęściej. W większości przypadków, w treści uzasadnienia decyzji administracyjnej o ustaleniu odszkodowania, nawet nie wspomina się, że kwota wymieniona w sentencji jest kwotą netto, tj. bez podatku VAT. Nie wspomina się także, iż jest to kwota obejmująca VAT.
Osobiście nie widzę żadnych przeszkód, aby kwotę wymienioną w sentencji decyzji – uznać za kwotę obejmującą podatek VAT. W efekcie jednostka samorządu, która wystawia fakturę VAT, winna rozliczyć podatek VAT metodą „rachunkiem w stu”.
W literaturze przedmiotu spotkamy się jednak z odmienną argumentacją, jakkolwiek autorzy nie tłumaczą przyczyn, na których opierają swoje wywody. Uważam, że nie ma żadnych powodów, aby inaczej traktować oba przypadki, tj. sytuację, gdy cena jest określona w umowie oraz sytuację, gdy wartość jest wskazana w decyzji administracyjnej. Sam fakt, że w toku postępowania administracyjnego, a więc przed wydaniem decyzji, rzeczoznawca w swoim operacie powołał się na to, że dana kwota nie obejmuje podatku VAT – jest, moim zdaniem, bez znaczenia.
Biorąc za punkt wyjścia stosowne przepisy kpa – łato dochodzimy do wniosku, że to właśnie decyzja administracyjna, a ściślej – jej sentencja, wywołuje określone, zindywidualizowane skutki prawne. To właśnie sentencja decyzji administracyjnej ma w sobie przymiot władczego rozstrzygnięcia o prawach i obowiązkach jednostki. Skoro zatem w tej decyzji nie rozstrzygnięto, że wartość nieruchomości zamiennej wynosi 100+VAT, a jedynie wskazano kwotę 100, to właśnie ta ostatnia kwota, musi w sobie zawierać podatek VAT.
Gdyby przyjąć stanowisko odmienne od wyżej wskazanego, wówczas należałoby zaakceptować tezę, zgodnie z którą – sprawę administracyjną, poprzez wydanie operatu, de facto rozstrzygnął rzeczoznawca, a nie organ administracji publicznej. Taka jednak teza, na gruncie nauki prawa administracyjnego, nie wydaje się słuszna i należy ją zdecydowanie odrzucić.
Pomijam w tym miejscu, iż na ogół nabywca nieruchomości zamiennej, miast otrzymać dopłatę zgodnie z decyzją ustalającą wartość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – będzie dodatkowo zmuszony do dopłacenia znacznych wartości na rzecz jednostki samorządu. Okoliczność ta dodatkowo przemawia za słusznością zaprezentowanej przeze mnie argumentacji.
Jakie płyną z tego wnioski ?
Podstawowy wniosek to taki, że jednostka która będzie wystawiała fakturę VAT, winna aktywnie uczestniczyć w toku postępowania administracyjnego. Odpowiednio wcześnie powinna zatem zadbać o to, aby decyzja kończąca postępowanie w sprawie ustalenia wartości nieruchomości zamiennej – w swojej sentencji obejmowała kwotę powiększoną o podatek VAT. Późniejsza próba „dołożenia” podatku VAT nabywcy nieruchomości zamiennej – nie wydaje się mieć oparcia w przepisach prawa. Dla tegoż u nabywcy mogą dodatkowo powstać trudności w odliczeniu podatku VAT, choć sam art. 88 ust. 3a VatU – nie wydaję się wprost regulować takiej sytuacji.
Zobacz także podobne artykuły: